MODELO DE DESARROLLO Y POLÍTICA DE VIVIENDA

A principios de este mes el Ministerio de Fomento publicaba su Boletín número 20 del Observatorio de Vivienda y Suelo, correspondiente al cuarto trimestre de 2016, y el día 11 el INE publicaba los datos relativos a las compraventas de vivienda del mes de marzo, señalando la cifra de 40.461 transacciones en las inscripciones de los registros de la propiedad, con un notabilísimo incremento mensual en esta cifra -del 13,6%- que es del 26,9% anual y del 15,0% en el acumulado anual del primer trimestre. No obstante, destaca el hecho de que siguen siendo las viviendas usadas (81,8% del total) las que dominan el mercado de transacciones, aunque las nuevas van ascendiendo paulatinamente y ya alcanzan el 18,2% del total, en marzo, y del 18,0% en el primer trimestre de 2017, aunque todavía por debajo de la media del 18,7% para todo 2016.

De hecho, atendiendo a las cifras oficiales el INE, tanto de precios como de compraventa de viviendas, y considerando el ciclo total iniciado en 2007, la evolución de los índices trimestrales (con valor 100 para la media de 2007) de las compraventas de viviendas totales, nuevas y usadas, así como los respectivos precios, se aprecian en el gráfico siguiente. En él se constata la caída de unos precios de la vivienda nueva que siguen creciendo hasta el tercer trimestre de 2008, mientras que la usada lo deja de hacer en el tercer trimestre de 2007, a la vez que la caída en las compraventas, tanto de vivienda nueva como usada, que ya registran fuertes caídas desde el primer trimestre del año 2007. La reducción de precios tras la ruptura de la burbuja especulativa, desde los máximos de 2007 a los mínimos de 2013-2014, implica una rebaja acumulada a nivel nacional del orden de un 40%, con valores de hasta el 50% en el arco mediterráneo. En 2007, la compraventa de viviendas nuevas se situaba por encima de las 25.000 al trimestre, más que triplicando las cifras del primer trimestre de 2017, mientras que las usadas se situaban en cifras del orden de las 37.500, sólo del orden de un 20% por debajo de la media trimestral de 2007. En paralelo, apreciamos que la caída de precios se ha revertido a partir del segundo trimestre de 2013 para las viviendas nuevas, y del primer trimestre de 2014 para las viviendas usadas. Y también el Ministerio de Fomento registra, para el cuarto trimestre de 2016, la continuación del incremento del precio medio del suelo urbano objeto de transacción, que se sitúa en el 13% de aumento con respecto al mismo trimestre del año anterior.

No cabe duda que la crisis iniciada en el 2008, asociada entre otros aspectos a la burbuja inmobiliaria especulativa 1996-2007, ayudó a una destrucción de empleo que ha tocado suelo (aunque dejando una situación de empleo precario y devaluado muy preocupante) junto a una actividad económica que ha iniciado un proceso de crecimiento macroeconómico, a partir de mediados de 2013, que incide de forma desigual sobre, por un lado, una clase media acomodada, rentista o con empleo estable, que aunque ha padecido los efectos de la crisis se encuentra optimista ante el futuro cercano; pero que, por otro, tiene consecuencias mucho más negativas sobre el amplio grupo social que tras la crisis ha entrado en riesgo de pobreza, está desempleado y tiene pocas posibilidades de acceso a un empleo de calidad, ha quedado subordinado a la precarización y a los bajos sueldos, y con unas expectativas de futuro fuertemente restringidas, donde el acceso a la vivienda sólo se puede producir vía alquiler y con ayudas complementarias.

En todo caso, las expectativas de mejora macroeconómica y la participación muy activa de fondos inmobiliarios especulativos comprando activos en la fase más baja del ciclo, han colaborado en una recuperación de los precios en los edificios de mejor calidad y mejor situados, que son los que inician las ondas de incremento de precios generalizados, allí donde la situación y expectativas económicas lo permiten. A medida que el crecimiento económico se ha ido consolidando, este crecimiento ha sido utilizado por el sector para animar las expectativas especulativas. Y a ello también ha empezado a contribuir el Gobierno con el anuncio de que en el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 se ayudará -con hasta 10.800 euros, con un máximo del 20% del precio de adquisición- a menores de 35 años con ingresos menores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), para la compra de una vivienda; o podrán acceder a una ayuda de hasta el 50% del alquiler mensual si éste es inferior a 900 €/mes. También contempla ayudas al alquiler para afectados por desahucios, colectivos vulnerables y mayores de 65 años, o para proyectos de rehabilitación, con especial atención a la eficiencia energética, la regeneración y renovación urbana y rural, o a la conservación y mejora de la accesibilidad en viviendas. Y pretende incluir ayudas de hasta 200€ mensuales para mayores de 65 años, cuya pensión no supere en tres veces el IPREM, para atender el pago de facturas de suministro (agua, luz, gas o de comunidad), o ayudas a organismos públicos y empresas privadas para la construcción de viviendas en alquiler destinadas específicamente para personas mayores.

Específicamente, el Ministro de Fomento también ha anunciado que el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 se presentará en junio de este año, y planteará en los Presupuestos de 2018 ayudas fiscales -provisionalmente en estudio con el Ministerio de Hacienda- ligadas a la rehabilitación de la vivienda, especialmente para impulsar el alquiler y el empleo ligado a la promoción de reformas de casas antiguas, así como ayudas a los promotores para la construcción de vivienda ligada al alquiler y a rentas bajas, que cubrirán hasta el 40% de la inversión privada. A su vez, anunció que el Ministerio de Fomento negocia con la banca privada y el BEI con el fin de fomentar la concesión de créditos para abordar trabajos de rehabilitación y conservación de viviendas, buscando articular un sistema de avales y garantías para los propietarios de vivienda que decidan rehabilitarlas.

En síntesis, se reproducen características fundamentales que han venido definiendo la formación de burbujas especulativas inmobiliarias en cada uno de los ciclos anteriores: su ligazón con los alzas de precios especulativos en Madrid y Barcelona, junto a la presión de la segunda residencia en los principales ámbitos de interés turístico, articulando la espiral turismo-especulación inmobiliaria, como base del modelo tradicional de crecimiento –que no de desarrollo- económico español; el papel incentivador de la burbuja de los fondos mobiliarios especulativos y una actitud proclive a la formación de dichas burbujas por parte de las administraciones públicas para contribuir a la creación de empleo, rompiendo la línea establecida en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, rehabilitación, regeneración y renovación urbana (2013-2016), aprobado por RD 233/2013, de 5 de abril, que consideraba dichas acciones como objetivo específico de su formulación y suponía un cambio de orientación respecto de los planes anteriores, en cuanto descartaba el apoyo a la adquisición de viviendas de nueva construcción, y apostaba abiertamente por el acceso en régimen de alquiler y por la regeneración y renovación urbana.

No obstante, en este inicio del nuevo ciclo especulativo hay que destacar que existen algunos aspectos diferenciales importantes.

El primero hace referencia al hecho de que la crisis financiero-especulativa y el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 dejaron un exceso de suelo clasificado para uso residencial y una oferta de viviendas a precios muy por encima de los establecidos por el mercado, sin salida en éste; y sólo han ido teniendo esa salida a partir de 2013 en las zonas con mejores expectativas para los fondos inmobiliarios especulativos y para los nuevos inversores en vivienda para alquiler. No obstante, todavía el número de viviendas iniciadas se mantiene en niveles muy bajos (el número de viviendas autorizadas en las licencias municipales de nueva planta, en 2016, se ha mantenido en el entorno de 40.000, muy lejos de las 150.000 que se supone que sería la cifra sostenible de equilibrio para este país) aunque con una tendencia fuertemente creciente en algunas ciudades, provincias y comunidades autónomas españolas y una incidencia significativa de la compra de viviendas por parte de extranjeros (del orden del 16% del total).

Pero sólo en las áreas más tensas la situación de stock inmobiliario puede decirse que haya cambiado de forma significativa, con incrementos sensibles de transacciones y precios. Con respecto a los valores medios de 2007, son Andalucía, las Illes Balears, Canarias, la Comunidad Valenciana, Murcia, Extremadura y Galicia los que mantienen índices de precios más elevados respecto a la media nacional (significativamente superiores al valor de 70, que representa dicha media, lo que indica que la crisis ha reducido el valor de sus viviendas en menos del 30% medio nacional), mientras que Madrid, Asturias y Castilla la Mancha se mantienen aproximadamente en el valor medio, y el resto de CCAA se sitúan significativamente por debajo de este valor medio, con evidentes pérdidas patrimoniales relativas mucho más elevadas en el valor de su stock inmobiliario. No obstante, respecto al precio mínimo trimestral registrado en el período 2007-2015, es Madrid la que presenta un mayor incremento respecto al mínimo del cuarto trimestre de 2014 (21,2%, en el total, con un 26,2% de incremento para las viviendas nuevas) seguida de Cataluña (16,9%, en el total, con un 25,5% de incremento para las viviendas nuevas) y las Baleares (16,9%, en el total, con un 18,7% de incremento para las viviendas nuevas).

El segundo aspecto diferencial derivado de la citada crisis, ha sido el fuerte incremento en la necesidad de acudir al alquiler frente a la compra de vivienda. La precariedad en el empleo y los salarios reducidos, con una amplia incidencia sobre los jóvenes que imposibilitan su acceso a la compra de vivienda, junto a la caída en los precios de la vivienda por la crisis han generado en los tres últimos años un interés creciente por la inversión en viviendas y edificios para alquiler, tanto en el sector empresarial, con la aparición de las SOCIMI, como por la salida a este mercado de un amplio número de viviendas que han terminado en manos de los bancos, o de la SAREB (banco “malo” depositario de los activos inmobiliarios de difícil salida del sistema financiero con la colaboración al casi 50% del sector público para absorber las pérdidas previsibles) ante el impago de créditos, dación en pago o desahucios. El resultado es que de un alquiler que representaba el 10% del total de hogares en 2001, se ha ido pasando a un porcentaje del 13% en 2011 y a estimaciones de las empresas del sector de alquiler que señalan la necesidad de incrementar la oferta en el mercado de alquiler en unos 1,2 millones de viviendas, lo que llevaría el porcentaje de alquiler a cifras del orden del 18%, paliando en parte la fuerte diferencia que en ese sentido mantiene España frente a la media europea. En favor de esta tendencia actúa el que la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda se sitúa, en los tres últimos años 2014-2016, en el orden del 4,4%, muy por encima del tipo de interés oficial o de la tasa de inflación.

Un tercer aspecto diferencial hace referencia a que pese a que el esfuerzo económico medio para la adquisición de una vivienda se mantiene estable a lo largo del año 2016 ,y se sitúa en el cuarto trimestre del año en el 33,4% de la renta disponible por hogar (un 10% por encima del 30% que se considera valor recomendable para el acceso a hipotecas) el acceso a éstas está fuertemente dificultado por el hecho de que los hogares españoles han llegado a tener niveles de endeudamiento muy elevados por dichas hipotecas asociadas al acceso a la propiedad de la vivienda. Y aunque han pasado de una deuda del 84,7% del PIB en el segundo trimestre de 2010 a menos del 65% a finales de 2016, la disminución en el endeudamiento de los hogares está desacelerándose y aparece una nueva dinámica de préstamos hipotecarios a los mismos. Así, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda en el cuarto trimestre de 2016 fueron casi un 19% superiores a los del año anterior, con un importe total del valor prestado de 7.612 millones de euros, lo que representa un aumento del 6% en relación con el mismo trimestre del año anterior. Y aunque la situación financiera de los hogares españoles sigue fortaleciéndose por las bajas tasas de interés variable (Euribor) que prevalecen en el mercado hipotecario español, y la proporción de préstamos morosos a los hogares ha estado disminuyendo desde el pico del 7,1% en el primer trimestre de 2014 al 4,7% % en el cuarto trimestre de 2016, en el caso de constructores y promotores inmobiliarios, que a principios de 2008 tenían un porcentaje de créditos dudosos de apenas el 1%, el incremento ha sido mucho más elevado en los últimos años, registrando en el cuarto trimestre de 2016 valores superiores al 29% y 25% respectivamente. En todo caso, el saldo del crédito para adquisición de vivienda alcanzó máximos a principio de 2011 con 628.000 millones de euros, se ha visto reducido en estos seis años en más de un 17%, en tanto que el crédito a la actividad inmobiliaria y la construcción se han reducido, en este mismo periodo, prácticamente a la mitad. Las dificultades para la nueva promoción y para el acceso al crédito es evidente que no tienen nada que ver con las existentes en 2007.

El cuarto aspecto diferencial respecto a la situación de 2007 parte de que ya en 2013 estaba claro que era inviable que el sector inmobiliario y el de la construcción pudieran seguir contribuyendo al modelo seguido de crecimiento especulativo de la economía española, con una generación de empleo basada, principalmente y con carácter general, en la transformación urbanística de suelos rurales y en la nueva construcción de vivienda, por lo que era obligada la tradicional vuelta al recurso de la promoción de la rehabilitación –como se había pretendido en las crisis tras los anteriores procesos especulativos inmobiliarios de 1960-1973 y 1986-1992- a través de la promulgación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley 3R)[1] y el posterior Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU). Y esta promoción consiguió el incremento del peso de dicha rehabilitación en el total de la actividad del sector, ya que, según el Ministerio de Fomento, el volumen de negocio en restauración y conservación pasó del 15% del total de inversión, en 2006, al 56% del total residencial en 2014, que es el último año para el que los Boletines del Observatorio del Ministerio de Fomento proporcionan los datos correspondientes. Pero el incremento de participación señalada no se corresponde con un incremento sustancial de la inversión en rehabilitación (restauración más conservación) sino que responde al desplome de la inversión en obra nueva en estos años. Y las licencias municipales de rehabilitación, que en el conjunto de España alcanzaron un máximo de 23.128 viviendas en 2006, lo que suponía un 3% de las licencias totales de construcción residencial, en 2016 no llegaron a la tercera parte de esas viviendas, aunque han significado del orden del 14% de las de nueva planta.

Por otro lado, los muy recomendables y necesarios procesos de regeneración, restauración y rehabilitación urbana y edificatoria en España, han estado lejos de ser óptimos, no ya sólo en términos cuantitativos, sino también cualitativos. En los procesos de rehabilitación la intervención privada está asociada a visiones economicistas que relegan sus consecuencias sociales y ambientales, salvo en los casos más extremos de barrios vulnerables o desfavorecidos, donde la intervención pública modelo en mayor medida la actuación. No obstante, los procesos de rehabilitación o de regeneración urbana integrada van normalmente acompañados de procesos de sustitución de las actividades productivas de tipo industrial, incluso de las compatibles con la actividad residencial o comercial, o de expulsión de una agricultura de proximidad que podría integrarse adecuadamente en la infraestructura verde urbana. Al igual que los momentos, lugares y modos de intervención se supeditan en muchas ocasiones a los intereses de los promotores, poniendo en segundo lugar el papel de una función pública que haga prevalecer los intereses generales de los ciudadanos. Además, la revalorización patrimonial suele ser el objetivo dominante, subordinando necesarios enfoques integrados de las dimensiones físicas, socioeconómicas y ambientales que terminen con los enfoques fragmentados y parciales, o sectoriales, que vienen caracterizando la mayor parte de las intervenciones desarrolladas; porque el que los barrios rehabilitados revaloricen su patrimonio, urbanización y paisaje a corto plazo, a veces se consigue con unas cargas a largo plazo para el resto de los ciudadanos no evaluadas, insostenibles e injustificadas, que no sólo no corrigen las desigualdades sociales derivadas de injusticias y desequilibrios espaciales, sino que incrementan éstas.

En todo caso es evidente que pese a la incidencia puesta en la importancia para la mejora de la calidad de vida en nuestras ciudades de los procesos de regeneración y rehabilitación urbana, en la actualidad existe una recuperación de la actividad inmobiliaria con una demanda que crece con fuerza en las principales ciudades y en las zonas turísticas, donde también queda un menor stock de viviendas por vender; y que, como en épocas de despegue del sector anteriores, lo más probable es que incida negativamente en el porcentaje de participación de los procesos de rehabilitación en el total, pero con un probable incremento de esta rehabilitación en términos absolutos, tal y como ha sucedido en ciclos inmobiliarios anteriores, en los que las intervenciones rehabilitadoras aparecieron sistemáticamente con las crisis que en España se derivaron de los pinchazos de las sucesivas burbujas especulativo-inmobiliarias que han venido caracterizando a este país. Las crisis frenan la expansión de la nueva construcción y activan como sustituto la intervención en la ciudad consolidada (rehabilitación, revitalización o regeneración, cuando no renovación para poner en valor las rentas de localización de dicha ciudad consolidada). Pero estas políticas se difuminan cuando se inicia el siguiente ciclo especulativo-inmobiliario expansivo, como parece acontecer nuevamente en la España de 2017, en la que la reactivación en el sector promotor tiene el peligro de volver a desatar procesos especulativos que degeneren en nuevas burbujas inmobiliarias, con nuevos procesos de degradación del paisaje y de la calidad de los entornos urbanos, y con la expulsión de la población de menos recursos de las áreas regeneradas, con procesos de gentrificación de las mismas.

El quinto aspecto se centra en el hecho de que la Unión Europea ha optado por un desarrollo descarbonizado y que las Directivas aprobadas al respecto inciden claramente en un cambio de rumbo en el sector de la construcción, con un peso necesariamente creciente de la rehabilitación. Ésta, ahora regulada en España expresamente por el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), tiene políticas e incentivos enunciados en el Plan Nacional de Acción de Eficiencia Energética 2014-2020, en la Estrategia Española para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación para los horizontes 2020, 2030 y 2050, o en el citado Plan de Vivienda 2013-2016, los tres en proceso de actualización en la actualidad y con un año 2017 donde el Gobierno parece haber renunciado a una política activa al respecto, pese a que las normas y planes establecidos no han conseguido avanzar, de momento, significativamente sobre los objetivos cuantitativos establecidos para la rehabilitación, aunque hay un claro avance en la profesionalización técnica y administrativa en el sector. Y desde luego, están ausentes en las medidas tomadas actuaciones significativas que prevean las necesidades de adaptación al cambio climático, incrementen la resiliencia urbana, y atiendan a una concepción de la movilidad sostenible como parte integrante de los derechos ciudadanos.

España ha basado una importante parte de su crecimiento del PIB en procesos de especulación urbanística y burbujas inmobiliarias que, junto a unos transportes crecientemente dependientes del petróleo y a una baja eficiencia en el uso de la energía, nos han ido llevando a una creciente insostenibilidad ambiental, y cuyo último período -1996-2008- ha propiciado una de las mayores crisis socioeconómicas producidas sobre la sociedad española, de la que todavía se padecen algunas importantes consecuencias.

Desde la izquierda es tradicional abogar por un cambio de modelo económico y territorial español que ha hecho del turismo y de la especulación inmobiliaria dos elementos básicos de su crecimiento, optando como alternativa por un modelo que apuntale la sociedad de bienestar, asegure la sostenibilidad ambiental y prevenga posibles colapsos (de riesgo no desdeñable si se sigue con el modelo actual a nivel global) a la vez que se cree un nuevo empleo estable y con salario decente, se aumente la productividad de los factores productivos y se reduzcan las crecientes desigualdades para asegurar la cohesión social.

Es posible ese cambio de modelo aquí y ahora en España, dirigiendo la transformación de los elementos estructurales básicos que permitan, en su caso, avanzar en la transición hacia un modelo socioeconómicamente cohesionado, ambientalmente sostenible y territorialmente equilibrado. La regeneración y rehabilitación urbana y edificatoria tiene una función fundamental en esta trasformación que ha de ir acompañada de políticas públicas dirigidas a facilitar el alquiler en unas ciudades más compactas, diversificadas, desmaterializadas y descarbonizadas. No obstante, es obvio que en un mundo crecientemente globalizado, los territorios soportan condicionantes que se manifiestan a través de efectos económicos dependientes de procesos globales: crisis financiero-especulativas que acarrean límites para el acceso al crédito e incrementan el coste del dinero; burbujas especulativas como forma de acumulación de riqueza; coste de las materias primas asociado a la especulación en los mercados de futuros; control oligopolístico de los mercados por las multinacionales y sus estructuras de integración de sistemas productivos de arriba a abajo; localización/deslocalización de actividades productivas y del capital -paraísos fiscales-; precio de los bienes patrimoniales locales -suelo y edificación- por la incidencia de las inversiones especulativas de los fondos buitre; o demanda turística exterior condicionada por la marcha económica de los países de que provienen estos turistas y por la situación de los países alternativos a España en la atracción del turismo de sol y playa.

En este marco, la conveniente transformación de un país como España, que le sacara de su dependencia energética y excesiva polarización en los servicios turísticos, en la construcción y en la industria dependiente de ésta y de las multinacionales del automóvil, debería centrarse necesariamente en la promoción local y regional de los mercados de producción y consumo locales, de la industria 4.0, con un papel creciente y prioritario de la I+D+i en los tres ámbitos capitales para el futuro más actual (TIC, biogenética y medioambiente), y en la promoción de la economía del conocimiento. La educación continua, que sepa conjugar formación humana con la adecuación a las nuevas necesidades tecnológicas, es un elemento básico de futuro, cuya regulación debería ser consensuada y acordada por la inmensa mayoría de las fuerzas sociales en el ámbito regional y estatal.

Aunque en el marco de distribución del poder real global, es prácticamente imposible el cambio de modelo desde un único país, comunidad autónoma o ayuntamiento, sí es posible el avance hacia situaciones de mayor sostenibilidad, promoviendo desde las administraciones públicas políticas que favorezcan la transición hacia una economía más local en la satisfacción de las necesidades de sus ciudadanos, sobre todo en materia energética (energía distribuida local), movilidad sostenible, eficiencia energética territorial, urbana y edificatoria (bioclimatología), y aplicación de las numerosas “buenas prácticas” existentes en muchas ciudades y territorios, que se han demostrado óptimas para la mejora marginal de la sostenibilidad y del bienestar de los ciudadanos. Sólo con la demostración de que esa mejora del bienestar (salud, ambiente, trabajo satisfactorio y estable con salarios adecuados, independencia de la sociedad de consumo para satisfacción de las necesidades básicas, etc.) es posible bajo pautas distintas de las de la sociedad capitalista de consumo, se podrá avanzar hacia una conciencia social que imponga cambios democráticos a nivel global, que eviten el deterioro progresivo de la sociedad del bienestar en países como España, y que viabilicen la mejora compatible del bienestar del resto de países en desarrollo del conjunto del planeta, sin llevarnos a conflictos traumáticos para la humanidad.

Como hemos señalado en esta sección en reiteradas ocasione, el desarrollo urbano sostenible exige modelos económicos y de trasformación territorial y urbana que prioricen el bienestar general de sus ciudadanos, tengan en cuenta la distribución de ese bienestar entre los mismos, y consideren el desarrollo en el marco de los límites biofísicos del planeta. Modelos que exigen incorporar los valores de la sostenibilidad ambiental, de la eficiencia económica y de la equidad social como elementos fundamentales e inseparables, pero que también exigen la incorporación del respeto a lo cultural y el mantenimiento de un buen gobierno (gobernanza) como cualidades imprescindibles del mismo. No es éste el resultado que se puede esperar de las actuales políticas del Gobierno de Rajoy ni de las de muchos de los Gobiernos autonómicos y Corporaciones municipales que nos gobiernan (más bien son la excepción los pocos que están yendo –aunque sea marginalmente- en esta dirección, como la Comunidad Valenciana, las Illes Balears, Navarra y, menos perceptiblemente, Cantabria). Ante lo que no conviene olvidar que el calentamiento global y la crisis social son amenazas que pueden convertirse en realidades muy desagradables para este país si los responsables políticos no aprenden que el cambio de modelo –como afortunadamente algunas propuestas como las de “Somos socialistas” abogan- se convierten en el eje político y de transformación de este país, como la propia Naciones Unidas demanda en su Agenda 2030-Transformar el Mundo.

[1] Cuando se aprueba la Ley 3R, España poseía suelo capaz de acoger nuevos crecimientos urbanísticos para los siguientes cuarenta y cinco años, si se mantenían las tendencias entonces presentes en la demanda de edificios, muchos de los cuales se encontraban en ámbitos donde no era previsible ningún incremento de demanda a medio plazo. También existía un stock sobredimensionado de vivienda construida, sin vender y vacía, que se cifraba en un entorno cercano a las 700.000 unidades y que aumentaba a cerca de 900.000 si se incluían las promovidas por cooperativas y asociaciones.