ACCESO A LA VIVIENDA Y ESPECULACIÓN (y IV)

En los tres artículos anteriores hemos mostrado que no existe un “mercado de la vivienda” sino muchos “submercados” con pautas de funcionamiento y de determinación de precios netamente diferenciados, en función del carácter monopolista, de oligopolio o de competencia imperfecta que respectivamente les caracteriza. Y, a su vez, que la dimensión territorial, no sólo dentro de las ciudades, sino entre éstas y entre las distintas regiones, muestra elementos de funcionamiento muy diferentes en los criterios que determinan la oferta o la demanda que se produce en las mismas y, por lo tanto, también en su dinámica de precios.

Además, la iniciativa/innovación privada y la supuesta “economía colaborativa” están abriendo continuamente nuevos mercados (el “coliving” o el “coworking” en alquiler son buenos ejemplos) que junto el alquiler en B2B generan y amplifican ofertas más o menos especializadas para la demanda turística o temporal, creadoras de mercados generadores de una ingente dinámica de excedentes[1], que desembocan en su inmensa mayoría en EEUU.

En el tercer artículo mostrábamos el papel de los denominados “fondos buitre” en la dinámica de “animación de precios especulativos” en el mercado local y global, donde el carácter de activos inmobiliarios derivables a mercados secundarios, junto a la ingeniería financiera, ya nos mostraron en el proceso que acabó en la gran crisis/explosión de burbuja inmobiliaria de 2008 las potencialidades y consecuencias de procesos que sólo marginalmente se han corregido en una situación en la que, como ha señalado la reciente actualización del World Economic Outlook del FMI, las amenazas que sobrevuelan la economía global (proteccionismo comercial, Brexit, tensiones geopolíticas sobre los precios de la energía) unidas a la fragilidad financiera tras años de bajos tipos de interés y las dificultades que añaden las presiones deflacionarias sobre unas economías sobre-endeudadas, son un riesgo adicional a los nuevos posicionamientos del capital financiero-especulativo sobre los activos inmobiliarios.

En otro orden de cosas, en el artículo anterior terminábamos recordando que el octavo Informe de la Fundación FOESSA (Fomento de Estudios Sociales y de Sociología Aplicada) sobre exclusión y desarrollo social en España, señalaba que, en síntesis, a los efectos de estos artículos, en 2018 se mantenía “la erosión del ámbito de los derechos ciudadanos”, habiéndose agravado dicha erosión especialmente en el campo de la vivienda. Constataba que, en España, entre 1951 y 2015 se construyeron 6,3 millones de viviendas con ayudas públicas (el 37% del total de viviendas construidas) que han terminado en su mayoría en el patrimonio privado sin estar sometidas a ningún tipo de restricción, lo que lleva a que, en los inicios de 2019, sólo del orden del 2% del total sea vivienda social.

El citado Informe también reiteraba algo común a los diagnósticos sobre vivienda en España: las políticas públicas no se han dirigido a satisfacer el derecho a una vivienda digna  recogido en nuestra Constitución, sino que estas políticas se han centrado fundamentalmente en incentivos para dinamizar el sector de la construcción e inmobiliario –y a su través a una economía muy dependiente de este sector para el mantenimiento del empleo- minimizando los compromisos y obligaciones de la gestión pública de viviendas para alquiler a las familias con menores niveles de renta, siempre complejos y de difícil instrumentalización. Se esperaba que la constitución del Estado de las Autonomías acabara con la situación de deterioro que se había acumulado en el alquiler de viviendas públicas y sociales hasta los inicios de los ochenta del siglo pasado, pero la actuación general fue la de privatizar estas viviendas a precios irrisorios en la mayoría de los casos para solventar las graves dificultades reales heredadas de la gestión de ese parque público.

Y las más tempranas medidas que las Comunidades Autónomas han tratado de poner en marcha para combatir el fenómeno de los desahucios, fundamentalmente interviniendo sobre las viviendas vacías, han sido recurridas por los últimos Gobiernos del Partido Popular ante el Tribunal Constitucional que, en todos los casos, ha sentenciado la suspensión de las respectivas leyes autonómicas (Andalucía y Navarra, en 2013; Canarias, en 2014; Aragón y Euskadi, en 2015; Murcia, Extremadura y Cataluña, en 2016 y Valencia, en 2017) optando por la primacía absoluta del derecho de propiedad sobre el derecho a la vivienda que debía matizar la función social de la propiedad.

En este marco es en el que habría que considerar la viabilidad de una moratoria general en el precio del alquiler en España que, unida a los cambios legislativos producidos a lo largo de 2019, asegurara el derecho a la vivienda a los más desfavorecidos, o a los jóvenes con problemas de emancipación ante los bajos sueldos, la inestabilidad laboral y el deterioro previsible de las condiciones medias futuras de su acceso al trabajo.

Y la conclusión evidente con los análisis realizados es que esta moratoria, incluso bien hecha, dirigida a los territorios con mayor eficiencia para los objetivos buscados y bien controlada, tendría efectos marginales sobre el acceso de los jóvenes a la vivienda para facilitar su emancipación, y nula sobre el acceso a la vivienda de los hogares con dificultades que necesitan una vivienda pública con acceso, al menos temporal, con condiciones especiales. Además, si se hace de forma generalizada y sin diferenciar espacialmente, tendría efectos muy negativos sobre la trasparencia en el mercado en alquiler potenciando, nuevamente, la economía sumergida.

Ya sobre la nueva ley del alquiler de 2019 se ha denunciado el incremento de esos alquileres sumergidos (al margen de la nueva regulación y facilitados por el uso de internet) y su potencial tensión sobre los precios trasparentes al reducir la oferta “legal”, que también se ha visto retraída por la caída de la rentabilidad en el largo período en el que los contratos oficiales impiden subir el alquiler más allá del IPC, lo que supondrá, en la práctica, tensiones “en diferido” a resolver según vayan acabando los contratos y vayan siendo sustituidos por los nuevos a precios con “saltos equilibradores” en palabras de los promotores inmobiliarios que sitúan, de acuerdo con la previsión de creación de hogares del INE, en 80.000 viviendas/año la nueva oferta necesaria para alquiler, que –señalan- no se va a producir por las promotoras en las nuevas condiciones de la ley, ya que hace inviable y no competitiva la rentabilidad obtenida.

Los mismos promotores destacan el ejemplo de Alemania para hablar del fracaso del control de precios, recordando que, en 2015, aprobaron una ley limitando a un incremento del 10% por encima del índice local correspondiente los nuevos alquileres en la zona respectiva, siendo lo cierto que hasta 2018 el crecimiento de los alquileres se ha doblado sobre los previamente existentes –muy lejos de ese 10%- por la retracción de la oferta.

Y esto nos lleva nuevamente a la consideración de distintos problemas, que exigen distintos objetivos específicos a aplicar en territorios diferenciados claramente delimitados y con acciones concretas para cada objetivo y territorio, pero con una línea común: la imprescindible intervención de las administraciones públicas para asegurar el acceso a la vivienda en alquiler a precios que se encuentren por debajo del 30% de la renta disponible para los jóvenes y familias desfavorecidas, y que admitan las reducciones necesarias para estas últimas cuando ese 30% imposibilite que con el 70% restante se tengan condiciones de vida aceptables.

El problema del acceso de los jóvenes a la vivienda en una sociedad que ha reducido sistemáticamente la imposición del patrimonio, de donaciones y de sucesiones, no se puede considerar desligado de la capacidad económica ni del patrimonio de sus familias a la hora de priorizar la asignación de unos recursos públicos escasos que, por justicia social, deberían ir dirigidos prioritariamente hacia el elevado número de familias en riesgo de pobreza, con problemas en el acceso a la vivienda y en riesgo de desahucio.

Complementariamente, la historia registrada en España muestra que las intervenciones públicas en materia de vivienda han terminado convirtiéndose, mayoritariamente, en fuente de traslación de subvenciones, convertidas en plusvalías, a los beneficiarios de esta “recuperación social de plusvalías” que establece la Constitución española, materializadas en ayudas o en subvenciones de las distintas formas de viviendas de protección pública que, ya fueran en propiedad o en alquiler, han terminado pasando a “propiedad” y siendo colocadas en el mercado a precios de vivienda libre.

Es evidente que existen distintas posturas ideológicas y políticas (intereses) en los enfoques y soluciones que debe tener la problemática del acceso a la vivienda que, obviamente, está ligada a la urbanística y a la del suelo, tanto desde la perspectiva normativa como desde la perspectiva del papel a jugar por las distintas administraciones y por el capital y la iniciativa privada en el proceso. Un primer grupo de posturas/intereses se define como preocupada, fundamentalmente, por la reducción de los precios del suelo y por la legitimación de la iniciativa privada (bajo el supuesto de su mayor eficiencia y eficacia para la gestión), justificando y defendiendo una fuerte desregulación urbanística y un fuerte incremento de la libertad de actuación del sector privado/capital frente al control administrativo que posibilita la actual legislación (la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid han sido paradigmáticas de esta filosofía durante las largas etapas de gobierno del partido popular, favoreciendo el mayor incremento especulativo de precios nunca registrado en nuestra historia).

El segundo grupo, en base al interés general, defiende el planeamiento y la gestión urbanística como elementos políticos de primera magnitud, que tienen que jugar un papel crucial en el bienestar del ciudadano y en el mantenimiento de la calidad de nuestras ciudades; pero se encuentran con el hándicap del elevado desprestigio de la administración urbana, tanto por la utilización del urbanismo como fuente directa de financiación municipal o de pagos corruptos, como por la subordinación de la gestión urbana a actuaciones sobre hitos o espacios-imagen arquitectónicos, creadores de fuertes plusvalías en sus entornos, olvidando la prioridad de actuación en las áreas y hogares más necesitados.

En lo que afortunadamente parece haber cierto consenso entre las principales fuerzas políticas es en el cambio imprescindible y radical en las políticas ligadas a la vivienda de protección oficial (VPO) que, obviamente a tenor de lo señalado en estos artículos, debe centrarse exclusivamente en el alquiler –desapareciendo las ayudas a la compra y la posibilidad de su descalificación, pasando de alquiler a propiedad- imposibilitando que las viviendas financiadas con dinero público acaben, tras unos años, en manos de propietarios privados.

Las diferencias son mayores a la hora de definir las formas concretas de avanzar en ese proceso imprescindible y de gestionar el alquiler de esas nuevas viviendas de protección oficial, dado el fracaso histórico en la gestión pública de ese parque de viviendas a la hora de mantener edificios, ascensores, cobro de alquileres, etc. Dificultades de gestión máximas en el caso de familias más desfavorecidas y mucho menor en las políticas generales para el acceso de los jóvenes al alquiler de esas viviendas.

Existen ayuntamientos y Comunidades Autónomas (Rivas, en la Comunidad de Madrid, o el País Vasco, por citar dos ejemplos) con avances significativos en este proceso con medidas potencialmente generalizables a otros territorios.

El Gobierno Vasco (coalición PNV-PSOE) ya ha avanzado medidas que deberían haber servido -y servir en un futuro- de referencia para avanzar progresivamente hacia la diferenciación de actuaciones precisas en cada territorio, que exigen que, en una situación como la actual, no sea coherente promover pisos sociales para la venta, ni admitir la venta de la propiedad del suelo público -que en todo caso debería considerarse como dominio público en los términos y condiciones establecidas por la Constitución española- y que sólo excepcionalmente debería cederse en usufructo para un periodo determinado para vivienda social en alquiler, tasado en precio y condiciones de uso. E igual condicionante debería regir para las viviendas de protección pública sobre suelo público, cuya calificación y restricciones de precios y potenciales usuarios/compradores deberían mantenerse a perpetuidad. Y, complementariamente, desde el punto de vista del cambio estructural en el sector, la gestión pública o delegada en gestores privados o cooperativas de esas viviendas y de su alquiler, debería cumplir:

  1. El alquiler de una vivienda social o de protección bajo ningún concepto debe implicar un esfuerzo para el arrendatario superior al que supondría la adquisición de dicha vivienda a través del correspondiente crédito hipotecario para la localización y características de la misma; y, en todo caso, garantizando ofertas diferenciadas en todos los barrios de cada ciudad en la que los jóvenes puedan acceder a viviendas sociales o de protección pública en alquiler que no representen más del 30% de sus ingresos, modelando esta situación temporalmente y en concordancia con el patrimonio y los niveles de renta de las familias desde la que se emancipan. La información actualmente disponible y el uso de las nuevas tecnologías permiten que esta gestión sea viable de una forma eficiente y eficaz.
  2. Toda nueva promoción privada de vivienda debería llevar asociada una exigencia de que al menos un 40% de las viviendas se destinen a vivienda protegida en alquiler gestionada en las condiciones del apartado anterior.
  3. Las viviendas que han gozado de subvención pública en su materialización (viviendas de protección en cualquiera de sus variantes) al margen del historial de trasmisiones que se hayan producido a lo largo de su vida, si se encuentren en el mercado del alquiler, podrán ser sometidas al control de precios municipal bajo estándares estatales fijados por ley. Complementariamente, para estas viviendas la aplicación activa de instituciones como el tanteo y el retracto sería fundamental. La importancia de esta medida en su incidencia en el mercado viene asociada a que afectaría a más de un tercio de las viviendas actuales y vendría claramente justificada –y podría ser matizada en su intensidad- por el dinero público aportado a las mismas.
  4. Las viviendas vacías que no se correspondan con segundas residencias en uso y no estén asociadas a licencias de alquiler turístico, deben tener una fiscalidad que empuje realmente su salida al mercado de venta o alquiler. Nuevamente, la información actualmente disponible y el uso de las nuevas tecnologías permiten que esta medida sea viable de una forma eficiente y eficaz.
  5. Todo municipio que tenga familias en riesgo de exclusión o desahucio deberá disponer de un parque de viviendas de protección oficial para alquiler en el que alojar a las mismas en caso necesario, con alquileres acordes a asegurar que las familias pueden mantener unas condiciones de vida socialmente aceptables. La prioridad de la financiación estatal debería centrarse en el establecimiento de este parque de viviendas (no vendibles ni trasmisibles) y en asegurar la capacidad de gestión municipal, o en su defecto autonómica de las mismas, ya sea directa o delegada.

Debería ya haberse aprendido que la historia ha demostrado que las burbujas especulativas en la vivienda libre sólo pueden moderarse desde las políticas públicas de ofertas de viviendas protegidas en alquiler, en los territorios y bajo las condiciones específicas de cada uno de ellos, y desde la fiscalización de las plusvalías obtenidas en los citados procesos especulativos; pero no tratando de controlar las transacciones o los precios de venta con normativas cuya aplicación y control ha fracasado reiteradamente en las distintas ocasiones en que se ha intentado. Las nuevas tecnologías y la información disponible, que debería ser muy sustancialmente mejorada por los poderes públicos competentes (particularmente por Catastro y la Agencia tributaria), permiten esa correcta e imprescindible fiscalización de plusvalías.

Las políticas para situaciones estructurales y dinámicas diferenciadas no pueden ser homogéneas, lo que avala el hecho de que las competencias en la regulación de estas políticas estén lo más próximas posibles al ciudadano (nivel local y/o autonómico), siempre y cuando el municipio disponga de los medios técnicos y de la capacidad de gestión y de financiación que permitan garantizar, con los seguros y responsabilidades penales personales si es menester, evitar situaciones como las históricamente sufridas de insolvencia, similares a la acaecida hace poco en Alcorcón, donde su Empresa Municipal de la Vivienda entró en concurso de acreedores.

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[1] Que equivalen en la actualidad entre el 10% y el 20% de la facturación generada en cada una de las grandes ciudades de todo el mundo si se les añade los servicios de proximidad (todos los taxis de plataforma, buena parte de las peticiones de comida a domicilio, buena parte de todos los “contactos” afectivos, etc.)