ACCESO A LA VIVIENDA Y ESPECULACIÓN (II)

En el último artículo nos planteábamos dos cuestiones: si en España existía, o no, una burbuja inmobiliaria especulativa, y si una moratoria en el precio del alquiler, similar a la puesta en práctica en Berlín podría aplicarse con éxito en España.

Iniciábamos el artículo con una reflexión sobre el derecho constitucional al acceso a una vivienda digna y detallábamos el papel especulativo del mercado de la vivienda privada, donde lo que denominábamos los “precios de referencia” y su fácil manipulación en un submercado de pisos de lujo claramente monopolista, se ha comprobado que tienen una influencia muy elevada sobre la tendencia de los precios en el conjunto de la ciudad, del país e, incluso, como remarcaba el propio FMI, de los precios internacionales.

La conclusión del artículo era que la ausencia de tensiones especulativas que señalaban Banco de España (BdE), Gobierno, la Autoridad Nacional de Estabilidad Financiera, la patronal bancaria AEB, o el propio BCE, basándose en indicadores medios estatales, son enfoques inadecuados para prevenir la creación de un nuevo ciclo especulativo que conduzca a un nuevo “boom” y crisis en el sector. Los factores de impulsión especulativa del nuevo ciclo ya están claramente presentes en España, y siguen pautas similares a las producidas en ciclos especulativos anteriores, como nos muestra lo que está sucediendo en esos “precios de referencia” en Madrid o en Barcelona, entre otras ciudades.

Por otro lado, desde la publicación del primer artículo han visto la luz la última encuesta del CIS, de junio de 2019, y el Informe FOESSA de este año 2019, documentos ambos que recogen datos y reflexiones muy significativas sobre la problemática de la vivienda –particularmente el segundo- que no pueden dejar de ser tenidas en cuenta.

Con respecto a la Encuesta del CIS sorprende la escasa valoración de la vivienda como problema que se recoge en las Preguntas 6 y 7, donde los encuestados otorgan una valoración global de 4,0, para la primera (la vivienda como problema social en España) y de 6,8, para la segunda (la vivienda como problema social que le afecta personalmente); valoración que sitúa este problema lejos de lo que sí se muestran como principales preocupaciones con valoración por encima de 10: el paro (valoración 62,5 con perspectiva general, y de 27,1 en cuanto afección personal); los políticos y la política (32,1 y 9,5 respectivamente); la corrupción y el fraude (25,7 y 7,6 respectivamente); la economía (25,4 y 27,2 respectivamente); la sanidad (15,8 y 16,6 respectivamente); el empleo (15,8 y 17,9 respectivamente); la inmigración (11,3 y 2,1 respectivamente) o los problemas sociales (10,9 y 7,9 respectivamente). Adicionalmente, sólo pensiones (14,6) o educación (11,7) superan la valoración de 10 en cuanto a afección personal, sin llegar a 10 a nivel general.

Esta escasa importancia de la problemática de la vivienda contrasta con la importancia que el Informe FOESSA le asigna como mecanismo de desigualdad muy directamente asociado a los procesos de riesgo de pobreza y exclusión social. Y no deja de estar relacionada con el hecho de que en las Preguntas 12 y sucesivas del CIS, referidas al régimen de tendencia de la vivienda, más del 50% tiene vivienda propia totalmente pagada, un 25% con hipoteca pendiente de pago y sólo un 16% alquilada a precio de mercado. Adicionalmente, de los que tienen vivienda alquilada, la mayoría (4,3% del total de encuestados) lo hacen por no tener ingresos suficientes para comprar una vivienda propia; un 1,4% lo considera una solución temporal hasta poder comprar; y sólo un 2,1% opta por el alquiler para no hipotecarse (1,3%) o tener mayor movilidad (0,8%).

Resultados coherentes con el hecho de que el 82% de los encuestados prefieran una vivienda en propiedad y sólo el 13% en alquiler; o que en la Pregunta 18 el acuerdo con que siempre es mejor comprar un piso que alquilarlo logre un 66% de conformidad; que el miedo a no poder pagar el alquiler una vez jubilado esté presente en más del 54%; o a que la compra del piso se considere como la mejor forma de ahorrar para el futuro logre una conformidad del 60%. Y ello pese a que se reconoce la mayor libertad (75%) y capacidad de adaptación (64%) asociada al alquiler, motivos que en la Pregunta 24 aparecen como razón para el 34% de las personas que no piensan comprar una vivienda a largo plazo (648 personas del total de 2974 encuestadas, es decir, el 22%del total), frente al 66% de estas 648 personas cuya razón es el no disponer de dinero suficiente.

Cifras que hay que enmarcar en la tendencia media en la UE a que el 70% de la población sea dueña de su propia casa, frente al 30% que la alquila o está en otra situación (cesión, etc.) En España, según los datos oficiales comparativos de Eurostat, el porcentaje de los propietarios es aún mayor al superar el 77% en 2017. No obstante, el porcentaje de residentes en vivienda de alquiler no ha dejado de crecer en España desde la crisis de 2008, con cifras que se estimaban en alrededor de un 14%, frente al 16% que la tiene alquilada a precios de mercado en esta encuesta, y el 13% que prefieren la vivienda en alquiler según la misma.

Cifras que, en todo caso, están muy lejos del 51% que residía en vivienda de alquiler u otras formas distintas a la propiedad, según el censo de 1950, y sobre la que las políticas para potenciar la vivienda en propiedad llevaron a que a inicios de siglo (censo de 2001) esa cifra se hubiera reducido a casi la tercera parte (17,8%) entre alquiler a precios de mercado y diversas formas de cesión, incrementándose desde la crisis hasta alcanzar el 21,1% en el censo de 2011.

En todo caso, en la encuesta del CIS se destaca la importancia otorgada al papel de la administración pública, con un 90% defendiendo un papel activo de la misma en la intervención para lograr el derecho de todos a una vivienda digna, siendo la construcción de viviendas sociales para los que tienen menos recursos (52,8%) la opción más citada, seguida de cerca por préstamos baratos para comprar viviendas (49,9%), fomentar la construcción de viviendas a precios asequibles para clases medias (46,9%), limitar el precio de los alquileres (41,8%) o establecer un parque suficiente de viviendas en alquiler (38,3%). Respuestas consolidadas con los acuerdos superiores al 70% alcanzados por todas las medidas incorporadas en la Pregunta 19, desde el mínimo de ese 70% para la propuesta de “Ofrecer desgravaciones fiscales a quienes ponen una vivienda en alquiler” (que también es la opción que recoge mayor número de respuestas en contra), al máximo del 87% para “Aumentar la seguridad jurídica para el/la arrendador/a, garantizando el cobro de la renta.

En ese sentido hay que destacar que la medida estructural más consistente internacionalmente para promover el alquiler de forma acorde con las necesidades sociales “Crear un parque de vivienda pública para alquilar” obtiene un 83% de acuerdo. Sin embargo, en España, tras más de medio siglo subvencionando la propiedad (sobre todo con las políticas de viviendas protegidas para ser adquiridas en propiedad y con limitación del precio de venta solo temporal, o con las desgravaciones o IVA reducido para la compra de vivienda), el parque de vivienda pública en España es mínimo, situándose en del orden del 2,5% del total. Y, según la OCDE, es uno de los países desarrollados que menos recursos destina a promover vivienda pública (del orden del 0,1% del PIB).

Como complemento como sistemáticamente se recoge en toda la documentación disponible, la política de promoción del alquiler seguida en este país ha sido errática, con leyes alternativas que han generado fuerte inseguridad jurídica, defendiendo unas veces al propietario y otras al inquilino –aspectos a los que nos referiremos en el cuarto artículo- que no han favorecido el desarrollo de una oferta sostenida coherente con el elevado parque de vivienda no ocupada para primera residencia que existe en España.

Adicionalmente hay que señalar la ausencia de informaciones públicas detalladas sobre el alquiler, ya que el único informe sobre el alquiler con un cierto grado de consistencia, aunque basado en gran parte en informaciones privadas para la vivienda libre de Fotocasa y de El Idealista, es el “Boletín Especial. Alquiler residencial” del Ministerio de Fomento, publicado en diciembre de 2015 y en octubre de 2017 hasta ahora, con datos que llegan, fundamentalmente, hasta 2016. No obstante, el Banco de España sí ha recopilado distintas informaciones para los documentos a que hacíamos referencia en el artículo anterior, en base a los cuales se ha elaborado la gráfica siguiente:

Estas cifras son coherentes con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En el primer trimestre de 2019 el precio medio de la vivienda nueva subió un 10,4% respecto al mismo periodo de 2018, lo que constituye la mayor subida desde mediados de 2007, antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Las viviendas de segunda mano se encarecieron a un ritmo mucho menor: un 6,2%. Madrid registró el mayor aumento medio, un 9,7%, seguida de Cataluña, con un 7,6%.

En este marco, en relación con los precios del alquiler (Preguntas 21 y 22 del CIS) el 52% lo considera caros o muy caros en su zona y el 21% que están subiendo mucho, achacando esta situación cuando se produce, en primer lugar, a “que hay especulación y a la actualización de los alquileres”, seguido de cerca “porque los precios de los pisos suben y también suben los alquileres”, y también a “que hay pocos pisos que se alquilen”. El resto de razones incluidas en la encuesta obtienen menor grado de acuerdo, destacando entre ellas la importancia relativa de “a que hay más gente que quiere vivir en alquiler” seguida de “a que hay mucha gente que quiere venir a vivir a este barrio” o a que “hay muchos pisos dedicados al alquiler turístico” o, en último lugar, “a que hay pisos destinados a usos no residenciales (oficinas, despachos…)”.

En relación a la percepción de que el precio del alquiler está subiendo, no hay que olvidar que, como señala el Informe FOESSA 2019 (pág. 247), entre 2007 y 2018 se han duplicado el porcentaje de personas y hogares, llegando al 11% y 10%, respectivamente, que presentan gastos o deudas excesivas en acceso a la vivienda, respecto a la situación económica media de los mismos. Incremento asociado al hecho de que los que se derivaron al alquiler lo hicieron por sus peores condiciones económicas que les impedían acceder a una vivienda en propiedad, lo que, adicionalmente, tras el incremento del alquiler, ha implicado incremento de las tensiones en el riesgo de desahucio.

Aspecto agravado por el hecho de que, según cita el señalado informe FOESSA (pág. 249), la encuesta EINSFOESSA 2018 mostraba que el parque de alquiler social representaba apenas el 1,4% de las viviendas principales; y que las ayudas directas al pago del alquiler eran solamente un 0,1% del PIB, cifras ambas muy alejadas de la media europea. Aspectos que ayudan a comprender que el hecho de que el esfuerzo económico que deben soportar los hogares para pagar el coste del alquiler, que ha crecido de forma sostenida en la última década hasta situarse entre los más elevados de toda Europa, haya llevado a situaciones de impago y de correspondiente desahucio que, según se cita, en el quinquenio 2013-2017 ascendieron a 179.721 lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (55% del total de lanzamientos).

Como señalábamos en el primer artículo esta segunda aproximación a la Política de vivienda se centra en el caso de Madrid, con la incorporación de los principales hallazgos, reflexiones y recomendaciones del estupendo documento, “Estudio sobre la gestión de la vivienda en el ayuntamiento de Madrid”, de diciembre de 2018, elaborado por convenio entre la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) y la Universidad Politécnica de Madrid, bajo la coordinación del catedrático Agustín Hernández Aja. Sus conclusiones más significativas respecto a los objetivos de este artículo se sintetizan en el gráfico siguiente y en los asèctos que se detallan a continuación:

  • Tanto la oferta como la demanda de vivienda en la ciudad de Madrid presentan acusados contrastes en lo que se refiere a las necesidades de la población y lo que la ciudad ofrece para satisfacerlas, ya que la población se localiza en función de sus rentas disponibles, sin mayor mediación que las rentas y el mercado de precios, lo que lleva a un incremento progresivo de la desigualdad entre las distintas zonas de la ciudad, prefigurando tres grandes áreas: la almendra central, la periferia norte y la periferia sur, con características muy diferentes en cualquiera de las variables analizadas: parque residencial existente, necesidades y características de la población residente, dinámica de los precios y del mercado inmobiliario o influencia de nuevos fenómenos, como la inadecuadamente denominada “economía colaborativa”, que se traduce en la emergencia de las viviendas de uso turístico.

  • La almendra central aparece como un espacio privilegiado en el que las rentas medias y bajas cada vez tienen menores posibilidades de acceso, que se encuentra sometido a dinámicas complejas entre las que destacan en los últimos años los procesos de turistificación y la canalización de flujos financieros internacionales en inversiones inmobiliarias. No obstante, es el espacio de la ciudad con mayor diversidad y en el que los diferencias resultan más acusadas, como así lo reflejan la amplitud de la horquilla de las rentas de los hogares (29.570€ entre la renta máxima de 60.948€/hogar en el distrito de Chamartín y la renta mínima de 31.378€/hogar en el distrito Centro) y de los precios de venta (2.324€/m²) y alquiler (7,3€m²) de vivienda, los más amplios de la ciudad. Tiene la mayor concentración de viviendas pequeñas (12,54% viviendas de 1 dormitorio) y grandes (21,01% viviendas de 4 o más dormitorios) de la ciudad; de viviendas en alquiler (26,70%), de viviendas vacías (11,22%) y de viviendas principales con problemas de conservación (5,75%).
  • La periferia norte concentra a las rentas medias y altas (la renta disponible del distrito de Ciudad Lineal, el de menor valor de la zona, es de 36.833€/hogar) y es el área que menor población aloja de la ciudad (25% de la población y 24% de los hogares). En ella el parque residencial medio es de mayor calidad, con menor presencia de viviendas vacías (7,63%), y con la presencia de viviendas con problemas de conservación menor de la ciudad, tanto para las principales (2,57%), como para las alquiladas (3,56%) y las vacías (4,47%).
  • La periferia sur aloja a casi la mitad de la población (44,2%) de los hogares (42,5%) y de las viviendas (42,1%) de la ciudad, y es el área de la ciudad más homogénea en la que se concentran la mayor parte de las clases populares, con disparidades menores que el resto de la ciudad en rentas de los hogares (diferencias entre máximo y mínimo por distrito de 10.065€/hogar) y de precios de vivienda (con horquillas entre máximos y mínimos de 3,8€/m² para alquiler y 957€/m² para venta). En esta área, un porcentaje significativo de la población alojada en alquiler lo hace en viviendas con problemas de conservación (9,04%) y las viviendas vacías son las que se encuentran en peor estado de la ciudad (11,83% con problemas de conservación). Además, es el área con mayor número de hogares hipotecados para adquirir la propiedad de sus viviendas (32,17%).

Como se señala en el estudio, los anteriores aspectos llevan a que en estas tres áreas, las lógicas de funcionamiento de las viviendas son distintas y, por tanto, las políticas públicas de vivienda deberían adaptarse y matizarse en función de las mismas, teniendo en cuenta los desequilibrios existentes y la necesaria corrección de una desigualdad creciente generada por la dinámica del propio mercado. En él, los factores determinantes cada vez en mayor medida se asocian a cuestiones macroeconómicas y, cada vez de forma más acusada, a los flujos de capitales especulativos internacionales, aspectos a los que dedicaremos el tercer artículo.