ACCESO A LA VIVIENDA Y ESPECULACIÓN (I)

El martes 26 de junio pasado, en el seno del Foro de la Obra Pública celebrado en la Universidad Menéndez Pelayo, de Santander, me planteaban dos preguntas. La primera, si en España existía, o no, una burbuja inmobiliaria especulativa; la segunda, si la política de moratoria en el precio del alquiler puesta en práctica en Berlín podría aplicarse con éxito en España.

La respuesta a cualquiera de las dos preguntas ni es sencilla ni es unívoca; pero su trascendencia es tremenda para abordar uno de los problemas más graves que se presenta en una sociedad capitalista como la española, que sigue considerando mayoritariamente a la vivienda como mercancía cuyo precio debe ser regulado por el mercado pese al incumplimiento que ello comporta desde la perspectiva de nuestra propia Constitución, que establece el derecho para todos a disponer de una vivienda digna, y la obligación de las administraciones de evitar la especulación del suelo o, por ende, de la vivienda.

A la primera cuestión, vamos a dedicar este artículo, empezando por la consideración de algunos aspectos de índole teórica que completaremos en un segundo artículo dedicado al caso de Madrid, con la incorporación de los hallazgos, reflexiones y recomendaciones de un estupendo documento, “Estudio sobre la gestión de la vivienda en el ayuntamiento de Madrid”, de diciembre de 2018, elaborado por convenio entre la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) y la Universidad Politécnica de Madrid, bajo la coordinación del catedrático Agustín Hernández Aja.

A la segunda pregunta dedicaremos el tercer artículo para culminar en el cuarto con las recomendaciones-síntesis que cabría derivar para una política de acceso a la vivienda para todos que las nuevas corporaciones municipales de las ciudades, Comunidades Autónomas y Gobierno estatal deberían considerar para su actuación de los próximos cuatro años.

Sobre la primera cuestión sobrevolaba el hecho de que tanto el Banco de España (BdE) como el Ministerio de Economía del Gobierno español, la Autoridad Nacional de Estabilidad Financiera, la patronal bancaria AEB, o el propio BCE hubieran señalado que no existe tal burbuja, aunque con crecientes matizaciones, pues el vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos, alertaba del riesgo de una burbuja en ámbitos como Madrid, Barcelona o las islas.

No obstante, sobre la cuestión de si existe o no burbuja inmobiliaria especulativa, la respuesta era sencilla: si tú estableces unos indicadores que definen lo que implica que se produzca una burbuja especulativa, sólo existirá ésta si tales indicadores lo demuestran. Los Indicadores considerados por el BdE y el resto de los organismos antes citados se centran en los valores medios de variables ligadas a los precios, el número de transacciones, la oferta, la intensidad del crédito, las rentas, la relación entre el precio de compra y el total de la hipoteca, el coste del alquiler y los tipos de interés.

Atendiendo a los mismos, el BdE descarta que exista una burbuja inmobiliaria, pese a que, señala, los precios de la vivienda están, en promedio, muy cerca de su valor de equilibrio de largo plazo. Y cita que, aunque han crecido un 22% desde el mínimo de 2014 y el 6,6% interanual en el cuarto trimestre de 2018, están un 31% por debajo del tercer trimestre de 2007, sin que pueda hablarse de sobrevaloración, existiendo además unos 500.000 pisos sin vender y un acceso al crédito que puede considerarse ordenado. Discurso que logra el acuerdo del resto de instituciones citadas, salvo el FMI que incide con más insistencia en los riesgos potenciales y en la necesidad de tomar ya medidas de salvaguarda que, adicionalmente, considera que deben tomarse a nivel internacional.

También señala el BE que existen grandes diferencias regionales; y, podemos remarcar, diferencias aún más fuertes entre ciudades, lo que nos obliga a preguntarnos si las consideraciones macroeconómicas medias reflejan adecuadamente la situación y tendencias que afectan a porcentajes muy significativos de la población total.

El FMI, en su informe de primavera de este año 2019, examinaba las condiciones del mercado inmobiliario en una treintena de ciudades, entre las que se incluía Madrid, destacando que en los últimos cinco años se ha producido un incremento sustancial y simultáneo de precios, lo que incrementa los riesgos globales, dada la alta relación entre burbujas inmobiliarias y crisis bancarias -y posteriormente socioeconómicas- al constatar que dos de cada tres crisis bancarias de las últimas décadas se vieron precedidas por el estallido de una burbuja inmobiliaria; y que estos procesos, aunque con importancia a nivel local, terminaron teniéndola a nivel global. Por ello, considera necesarias previsiones a escala internacional para taponar las vulnerabilidades y evitar que los efectos adversos de potenciales crisis se propaguen, apuntando la posibilidad de regular los flujos de capital extranjero especulativo.

A esta dimensión internacional, ligada a la dinámica de los fondos financiero-especulativos se une el hecho de que la vivienda no es ni mucho menos un mercado perfecto ni homogéneo que responda a pautas agregadas de oferta y demanda tradicionales. No lo fue en los anteriores procesos de formación de burbujas especulativas (los dos últimos, 1986-1992 o 1996-2007) ni tampoco lo va a ser en éste, sobre el que alguna de las bases para su potenciación están presentes en España desde 2014, propiciando el empuje al alza de precios, tal y como señalábamos ya en artículos anteriores de esta misma sección.

Conviene recordar que suelo y vivienda con localización específica, que permiten unas rentas de control que dan lugar a plusvalías urbanísticas especulativas muy significativas, presentan características propias de mercados oligopolistas y/o monopolistas. Y que la especulación urbanística ligada a inversiones del capital inmobiliario busca la apropiación de incrementos en los precios derivados de procesos diversos: la expansión urbanística de las ciudades; cambios en los usos o aprovechamientos del suelo; aprovechamiento de los procesos de destrucción de valor asociados a las crisis; o para lograr un control significativo del suelo o de las promociones, ya sea en régimen de monopolio, oligopolio o competencia monopolística.

No obstante, para los liberales, la patronal inmobiliaria o la bancaria, el problema sólo se asocia con una insuficiente oferta de viviendas, y es obligación de los Ayuntamientos y de las Comunidades autónomas el favorecer que el sector inmobiliario pueda aumentar la oferta para satisfacer toda la demanda y evitar recalentamientos puntuales en los precios. No parecen haber aprendido nada de la etapa 1998-2007 en la que se registró un alza de precios jamás alcanzada en España, a la vez que creció la oferta de manera desmesurada, con la mayor producción histórica de viviendas en este país: 915.068 viviendas asociadas a los proyectos visados por el Colegio de Arquitectos en 2017 (superando a la oferta conjunta de Italia, Francia, Alemania y Gran Bretaña), algunas de las cuales, sobre todo en el litoral y en áreas periurbanas, se encuentran todavía sin terminar o sin vender, en manos de la SAREB, de los bancos o de los fondos buitres que han adquirido paquetes de créditos promotores morosos al sistema financiero, a la vez que quedaba sin resolver el problema del derecho al acceso a una vivienda digna, ya sea en propiedad o en alquiler, de una parte importante de la población residente.

Al final del período, rara era la empresa inmobiliaria que no había generado un colchón de suelo para su actividad para los próximos ocho o nueve años, y raro era el municipio en las “áreas tensas” que no tenía gran parte de su suelo urbanizable o potencialmente urbanizable bajo opciones de compra, o directamente comprado por especuladores profesionales o por las citadas empresas o promotores[1].

Esta acaparación del suelo potencialmente edificable, junto al carácter singular e irrepetible de la localización y circunstancias urbanísticas de cada suelo, llevan necesariamente a un mercado con una fuerte capacidad de ser controlado, generándose, en el mejor de los casos, mercados de competencia imperfecta, donde, adicionalmente, la generación de fuertes y amplios efectos externos, inherentes al proceso de desarrollo urbano, incrementa significativamente la necesidad de una actuación pública reguladora y compensadora que, lamentablemente, no siempre actúa en beneficio del interés general.

Porque algunas de las contradicciones que nos encontramos al considerar el caso español parten del hecho de que la Constitución española exige que se impida la especulación en el caso del suelo y de la vivienda, ya que el precio del suelo no es sino un precio derivado del de la vivienda, tal y como ya señalaban los economistas clásicos, o como se aplica en cualquier proceso de planificación de una promoción inmobiliaria con la aplicación del método residual dinámico. Sin embargo, normalmente, y atendiendo a sus intereses, los especuladores del suelo, favorecidos por el hecho de que el mercado del suelo no es un mercado de competencia perfecta, como tampoco lo son los productos inmobiliarios que sobre él se desarrollan, tienden a maximizar su precio adecuando a la demanda la cantidad de cada tipo de solares, edificaciones y viviendas ofertada en un mercado segmentado, tanto por la propia naturaleza de la demanda, como por la relativamente reducida cantidad de suelo potencialmente incorporable al proceso urbano.

En todo caso, el proceso funciona de manera diferencial en los distintos tipos de suelo y en los distintos mercados, pudiendo distinguir, como mínimo, entre los segmentos de vivienda siguientes en distintos ámbitos territoriales:

  • Viviendas de lujo urbanas.
  • Viviendas urbanas normales de alta centralidad.
  • Viviendas antiguas en centros históricos.
  • Viviendas periféricas en ciudad jardín.
  • Viviendas periféricas de calidad media.
  • Viviendas periféricas de baja calidad.
  • Viviendas de Protección Oficial
  • Viviendas en áreas degradadas.
  • Viviendas de segunda residencia de lujo.
  • Otras viviendas de segunda residencia.

Desde la consideración de esta diferenciación espacial y tipológica es desde la que podemos caracterizar los aspectos fundamentales que inciden en la dinámica de los precios del suelo y de la vivienda en distintas ciudades. Y, cuando el análisis se realiza considerando la evolución de los precios de las transacciones reales producidas y la localización del suelo, vivienda, local comercial o activo implicado llegamos a la conclusión de que son los precios de “productos singulares”, que denominamos “precios de referencia”, que se establecen de forma puntual con saltos muy significativos en la remuneración por metro cuadrado de techo, los que tienen una gran influencia en la evolución de los cambios en los precios del suelo, de la vivienda y de la edificación en el conjunto del territorio.

Las áreas centrales de negocio de las grandes ciudades o de las capitales de provincia, y los terrenos y viviendas frente al mar de los municipios litorales, así como las áreas singulares de elevada calidad, son los centros generadores, normalmente, de estos “precios de referencia”. El mercado de oficinas y de edificios representativos (sedes sociales de empresas) o ciertas localizaciones comerciales también tiene una fuerte influencia en la fijación de los mismos. Pero, lo fundamental es que estos “precios de referencia”, y su evolución temporal, son el origen de un proceso de traslación de los precios “por ondas” hacia los ámbitos adyacentes y hacia los municipios limítrofes, retroalimentando expectativas de revalorización especulativa.

Este proceso de traslación al conjunto del territorio “por ondas” explica que en pueblos del medio rural, donde no hay una demanda real de vivienda significativa ni tensión en los mercados de suelo o vivienda, los precios de estos terminen asemejándose a los de otras áreas del mismo “nivel de onda”.

En todo caso, el nuevo ciclo especulativo todavía se concentra en ámbitos limitados del territorio (principales ciudades y zonas de mayor valor del litoral) y ese efecto de traslación por ondas se encuentra en fases iniciales, siendo cierto que todavía existe un cierto freno por el alto número de viviendas sin vender y terrenos urbanizados sin desarrollar (las 500.000 viviendas a que hace referencia el BdE) fuera de esos territorios tensos, que llevan a una oferta potencial, sobre todo fuera de los principales centros de actividad, de magnitud muy superior a la demanda previsible, que explica el lento crecimiento de las viviendas iniciadas/terminadas, sobre todo fuera de las principales RFU.

En este marco general hay que reiterar la importancia que han tenido en la elevación de los precios del suelo y de la vivienda en España, tanto en el período 1985-1991 como en el de 1996-2007, o en la actual recuperación de precios iniciada a mediados de 2014, los que hemos denominado “precios de referencia”. Y es pertinente terminar este primer artículo con ejemplos de cómo en el suelo urbano central de los principales núcleos urbanos de las RFU y áreas metropolitanas (Madrid, Barcelona, Valencia,…), donde los solares y viviendas disponibles son muy escasos y están fuertemente controlados, por lo que se puede afirmar que la vivienda central de lujo en el mercado libre de las grandes ciudades tiene un control prácticamente monopolístico, el límite al precio de la edificación viene dado por la capacidad de compra de la demanda potencial, y por las expectativas de revalorización de los usos o actividades que se puedan desarrollar en los mismos. Aspectos ligados a la imagen (posición, representatividad, …) tienen una influencia fundamental en el precio final, así como determinadas tipologías edificatorias (Rascacielos de las Cuatro Torres de Madrid, Torres KIO, Ciudad Deportiva del Real Madrid, Ciudad de las Artes y de las Ciencias en Valencia, Bilbao Ría 2000, etc.). Y ejemplos representativos de lo que está sucediendo aquí y ahora serían las noticias que nos hablan de que en la ciudad de Madrid, con un precio medio por metro cuadrado del orden de unos 6.000 € para el distrito centro y máximo de unos 6.600 € para el distrito de Salamanca, en los que se ubican las promociones, tenemos:

  • Se adquiere el ático más caro de España (17.000 euros por m2 de techo útil) en un edificio en rehabilitación para viviendas de lujo, por 14,6 millones, habiendo subido la vivienda su precio dos millones en dos años, superando los precios de obra nueva, ya desmesurados respecto a la media de la zona en la que se localizan, de ofertas como las de Canalejas o Lagasca 99. Las otras nueve viviendas en este edificio de Montalbán 11, presentado en 2017, se vendieron en tan solo ocho meses sobre plano. Las viviendas se entregarán en este año 2019.
  • El ático de 700 m2 del edificio de Lagasca 99 (Barrio de Salamanca de Madrid) se vendió en 14 millones con una repercusión de 18.000 euros por m2.
  • El ático más caro del proyecto Canalejas (junto a la Puerta del Sol de Madrid), se vendió por unos 10 millones, con alrededor de 15.000 euros por m2.
  • En la calle del General Castaños (barrio madrileño de las Salesas) está en marcha una promoción de lujo con repercusión de alrededor de 20.000 euros/m2.
  • La casa italiana de lujo Prada ha comprado a Bankia por 59 millones la sucursal del número 64 de la calle Serrano (barrio de Salamanca), con una repercusión de 100.000 euros/m2, superando el récord histórico por un local comercial en España.

Aunque nos centramos en un mercado de lujo y alta representación, en el que los precios crecieron del orden de un 10% en 2017 y de un 7% en 2018, lo evidente es que cualquier propietario limítrofe con las viviendas o locales señalados va a tener claras expectativas de que el precio de su vivienda o local no puede ser insensible al precio alcanzado por sus vecinos. Y, en ondas, esas expectativas van expandiéndose barrio a barrio hasta que alcanzan al conjunto de la ciudad.

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[1] Justo antes de la crisis, el Atlas Estadístico de las Áreas Urbanas de España (Ministerio de la Vivienda, 2007) recogía un capítulo dedicado a “La estructura de la propiedad en los suelos no edificados”, donde se señalaba la concentración de la propiedad de cada Área Urbana definida en los 10 mayores propietarios que son personas físicas y en las 10 entidades-con mayor propiedad de suelo, que son personas jurídicas. Señalemos que, en el AU de Madrid, integrada en esta publicación por 52 municipios y 289.005 ha, el 8,7% del suelo urbano vacante en manos de personas físicas (7.442 ha) era propiedad de los 10 mayores propietarios; y el 16% de las 15.040 ha de personas jurídicas pertenecía a las 10 mayores empresas propietarias.